LAS VIVIENDAS ADJUDICADAS POR LA GRAN MISIÓN VIVIENDA VENEZUELA NO PUEDEN SER VENDIDAS O COMPRADAS POR PARTICULARES

Ante una consulta que nos hiciera una persona quien nos solicitó nuestra opinión por correo electrónico sobre la legalidad de las operaciones de compra y venta de las viviendas construidas y adjudicadas por el gobierno de la República Bolivariana de Venezuela, le  dimos la siguiente orientación que pensamos es de utilidad para muchas otras personas y por eso la compartimos aquí con nuestros seguidores y lectores. En esa oportunidad evacuamos la consulta de la siguiente forma:

“Las viviendas adjudicadas por el gobierno nacional venezolano son imposibles de vender de forma lícita y quien lo haga, está cometiendo un fraude a la Ley, que se traduce en el delito de estafa señalado en el Código Penal Venezolano (artículo 464: “El que, con artificios o medios capaces de engañar o sorprender la buena fe de otro, induciéndole en error, procure para sí o para otro un provecho injusto con perjuicio ajeno, será penado con prisión de uno a cinco años. La pena será de dos a seis años si el delito se ha cometido: 1) En detrimento de una administración pública en que tenga interés el Estado o de un instituto de asistencia social… El que cometiere el delito previsto en este artículo, utilizando como medio de engaño un documento público falsificado o alterado, o emitiendo un cheque sin previsión de fondos, incurrirá en la pena correspondiente aumentada de una sexta a una tercera parte)   por la sencilla razón que no se puede vender el patrimonio público. Esas viviendas son propiedad del Estado Venezolano y sus adjudicatarios sólo tienen la posesión del bien inmueble.

El funcionario público (registrador o notario público); el abogado redactor del documento de compra y venta; y los compradores y vendedores que se presten para hacer este tipo de negociaciones, están, a nuestro  juicio, infringiendo la ley y son solidariamente responsables de las consecuencias jurídicas que ello acarrea.

La compra y venta es una de las formas de transmisión de la propiedad en Venezuela; pero para que sea efectiva, quien vende tiene que tener el bien dentro de su esfera patrimonial, de allí que nadie puede vender (en principio) con todos los efectos de ley, lo que no es suyo o lo que no está dentro de su patrimnio particular.

Observe que los edificios contruídos por l Gran Misión Vivienda Venezuela no poseen documento de condominio ni están regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que no se delimitan las áreas comunes de las susceptibles de apropiación individual (vendibles o negociables).

Queremos agregar que, por el hecho que muchas personas hayan hecho este tipo de negociaciones, ello no significa en modo alguno que sean lícitas. Lo que está ocurriendo es sencillamente un tráfico ilegal de viviendas donde unos vivos comercian con la necesidad de otras personas que de buena o mala fe, aceptan la negociación, quizás hasta con otros fines de falsas ventas sucesivas.

Recuerden lo que señala el artículo 1.483 del Código Civil Venezolano: “La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona.

La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse por el vendedor”

Imagínense ustedes, amigos lectores, el supuesto negado que invierten una fuerte suma de dinero para supuestamente adquirir una de estas viviendas adjudicada y el día de mañana el Estado se da cuenta que ustedes no son la persona adjudicataria de esa propiedad y les anula la venta, inicia una investigación de oficio por estafa en la Fiscalía General de la República, y procede a desalojarlas del inmueble!  No tendrían ningún argumento a su favor, razón por lo cual estimamos prudente que reflexionen sobre las circunstancias jurídicas que envuelve esta situación.

El artículo 1.474 del mismo Código define la venta de la siguiente manera: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; en consecuencia, le reitero lo que antes dijimos, ahora a título de pregunta: ¿Cómo podría un adjudicatario transferir la propiedad de un bien inmueble que no es suyo, sino del Estado Venezolano? No hay manera posible, sin cometer el delito de estafa.

El falso vendedor de una vivienda adjudicada jamás podría responder del saneamiento de ley estipulado en el art. 1.503, porque entre otras cosas, no garantiza  que usted tendrá la posesión pacífica del inmueble y que no será perturbada en el futuro. La invito a leer en el Código Civil, todo el Tíutlo referido al contrato de venta. (art. 1.474 y siguientes)

Además, conviene leer el art. 1.913 del cometado Código sobre el Registro Público en concordancia con el artículo 1.920 que señala cuáles son los títulos que deben registrarse: dice esta norma: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 1) Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de   propiedad o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca”, y el artículo 1.924 señala que: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades  del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros  que, por cualquier título, hayan adquirirdo y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de pruebas, salvo disposiciones especiales”.

De manara pues,  que observen que la ley es sumamente precisa, contundente y contempla este tipo de situaciones. Aquellas personas que han dado dinero para supuestamente comprar una vivienda adjudicada previamente a otra persona, pierden su dinero, y podría el adjudicatario en el futuro, reclamarle incluso la posesión del inmueble. En síntesis, propietario es quien registra el documento de propiedad a su nombre.

Recomendamos leer como complemento el artículo 1.925 que habla de la forma de registro cuando dispone que: “Todo el que quiera registrar un documento deberá presentarlo a la Oficina respectiva, la cual lo insertará íntegro en los protocolos correspondientes, debiendo también firmar en ellos el presentante o los presentantes”. Fíjense que las compra y venta de inmuebles deben registrarse por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble; no ante una Notaría Pública.

Los funcionarios públicos son responsables de sus actos y  los notarios públicos actúan irregularmente, desconociendo la ley y avalando negocios jurídicos de forma fraudulenta.

Finalmente, espero que estas opiniones les hayan podido dar respuesta aclarando sus dudas con relación al tema planteado; pueden visitar este blog: www.procondominiosvenezuela.wordpress.com; y lean los artículos sobre la gran misión vivienda Venezuela que en el pasado hemos escrito”

TRABAJADORES QUE RECIBEN SALARIO POR DÍA TRABAJADO

En estos casos, la obtención del salario diario deberá hacerse.de acuerdo con los parámetros establecidos por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia. En efecto, conforme a lo previsto en la sentencia  - SCS – 365 – 20/04/2010 Caso Nicholas Chionis Karistinu contra Pin Aragua, deben sumarse todos los salarios del año para determinar la totalidad salarial anual; luego se divide entre 12 meses y, seguidamente se divide entre 30 días para obtener el verdadero salario diario de un trabajador que cobra por día laborado. 

Por ejemplo, si un trabajador gana Bs. 100 por cada día trabajado y trabaja una vez por semana y trabajó 50 semanas en el año, habrá ganado Bs. 5.000 en un año. Si dividimos este resultado entre 12 meses, tendremos que ese trabajador ganó Bs. 416,6 al mes. Luego si dividimos ese salario mensual entre 30 días tendremos con que el verdadero salario diario del trabajador en este ejemplo es Bs. 13,88 y no Bs. 100.

A partir de este salario diario podemos determinar el salario normal y el salario integral del trabajador para poder hacer los cómputos de los beneficios que se deben pagar.

El salario diario de los trabajadores que reciben un salario mensual es el equivalente a dividir su salario entre 30. Mientras que el salario diario de los trabajadores que reciben su salario por día trabajado es el resultado de dividir todo lo generado durante el año y dividirlo entre 12 y luego entre 30.

 REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR EL CONCUBINO INTERESADO EN LIQUIDAR, PARTIR LA COMUNIDAD DE BIENES HABIDOS DURANTE LA UNIÓN CONCUBINARIA.

El Artículo 77 de la Constitución Nacional expresa: “Se protege el matrimonio entre un hombre y una mujer, fundado en el libre consentimiento y en la igualdad absoluta de los derechos y deberes de los cónyuges. Las uniones estables de hecho entre un hombre y una mujer que cumplan los requisitos establecidos en la ley producirán los mismos efectos que el matrimonio”. Sobre el referido artículo, la Sala Constitucional, hizo la interpretación del mismo, en relación al carácter patrimonial, así: Al equipararse al matrimonio, el género “unión estable” debe tener, un régimen patrimonial, y conforme al artículo 767 del Código Civil, (correspondiente al concubinato pero aplicable en la actualidad por analogía a las uniones de hecho), éste es el de la comunidad en los bienes adquiridos durante el tiempo de existencia de la unión. Se trata de una comunidad de bienes que se rige, debido a la equiparación, por las normas del régimen patrimonial-matrimonial. DE LA PRESUNCION DE CONCUBINATO: Entonces, al aparecer el artículo 77 constitucional, surgen cambios en el régimen concubinario del artículo 767 del Código Civil, ya que existiendo la unión estable o permanente, no hay necesidad de presumir, legalmente, comunidad alguna, ya que ésta existe de pleno derecho. A ese fin, si la unión estable o el concubinato, no ha sido declarado judicialmente, los terceros pueden tener interés que se reconozca mediante sentencia, para así cobrar sus acreencias de los bienes comunes. Para ello tendrán que alegar y probar la comunidad, demandando a ambos concubinos o sus herederos. Al mismo tiempo, declarado judicialmente el concubinato, cualquiera de los concubinos, en defensa de sus intereses, puede incoar la acción prevenida en el artículo 171 del Código Civil en beneficio de los bienes comunes y obtener la preservación de los mismos mediante las providencias que decrete el juez. DE LA DECLARATORIA PREVIA JUDICIAL DEL DERECHO CONCUBINARIO PARA LUEGO PARTIR, LIQUIDAR LA COMUNIDAD CONCUBINARIA:  Previo a la reclamación patrimonial en ocasión a la comunidad concubinaria, debe existir una sentencia definitivamente firme declarando el concubinato, recuérdese que en el matrimonio, no se admite por disposición legal la liquidación patrimonial antes del divorcio o durante la tramitación del mismo (artículo 173 del Código Civil), solo puede ser liquidado una vez se haya dictado sentencia firme de la disolución del matrimonio, para el caso del concubinato, se requerirá, entonces, la declaración del derecho concubinario reclamado, no pudiendo en consecuencia, coexistir ambas figuras en la misma causa, esto es, coexistir la declaración de concubinato y su liquidación. -No existe la posibilidad de incoar en una misma demanda la acción mero-declarativa de reconocimiento de unión concubinaria y la partición de bienes de la comunidad, pues ello acarrearía INEPTA ACUMULACION vicio que impide la continuación del proceso. Lo que sí podría acumularse es el reconocimiento y partición de “comunidad ordinaria”, que se rige por el principio de que “a nadie puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los participantes demandar la partición”, distinto a comunidad concubinaria que nos ocupa. -Si el concubino pretende partir y liquidar los bienes habidos en la comunidad concubinaria, debe acompañar copia certificada de la declaración judicial de la existencia de la misma, OJO ello No a través de un justificativo notarial, sino, repito, de una declaratoria judicial. Para que la presunción de concubinato pueda constituir un hecho cierto, es menester que exista una declaración judicial que así lo establezca. La existencia de la comunidad debe constar fehacientemente (artículo 778 del C.P.C) bien de documentos que la constituyen o la prorroguen, o bien de sentencias judiciales que las reconozcan. No es posible dar curso a un proceso de partición sin que el juez presuma por seria la existencia de la comunidad, ya que el juicio de partición no puede ser a la vez declarativo de la existencia de la comunidad Concubinaria, el cual requiere de un proceso de conocimiento distinto y por lo tanto previo. ¿POR QUÉ SE EXIGUE ESTA DECLARACION JUDICIAL PREVIA? Tiene su fundamento, en que solo con la prueba fehaciente, el juez podrá conocer con precisión: los nombres de los condóminos, la proporción en que deben dividirse los bienes, la fecha de inicio y de fin de la comunidad concubinaria, así como deducir la existencia de otros condóminos, los que ordenará sean citados de oficio (artículo 777 C. P. C.). DE LA PRUEBA DE CONTRIBUCION ECONOMICA EN LA ADQUISICION DE LOS BIENES CONCUBINARIOS: Además deberá la parte actora, (concubino reclamante), para poder ver prosperar su demanda, PROBAR que ella contribuyó con su trabajo, de manera determinante, en la generación de los fondos con los cuales la parte demandada, (concubino reclamado), adquirió los bienes cuya partición ella ha solicitado.